住宅を所有すると毎年固定資産税がかかりますが、税額は自治体が計算してくれるので、自分で計算しなくても納付はできます。しかし、不動産を購入するか迷っている時などに、固定資産税がいくらになるか自分で見積もりたいこともあるでしょう。
そこでこの記事では、固定資産税の計算方法について、住宅の場合を中心に償却資産についても初心者向けに解説します。
固定資産税とは
固定資産税とは、下に挙げる3種類の資産を保有していることに対してかかる税金です。資産が所在する市町村（東京23区は東京都）に納める地方税の一種になります。
- 土地
- 建物
- 事業用の償却資産のうち、固定資産税の対象となるもの
会計では、固定資産というと長期的に保有する資産を幅広く指しますが、固定資産税はそれら全てにかかるのではなく、上に挙げた3つに対してのみかかります。
土地は住宅用の土地だけでなく、田畑や山林、牧場や沼地など、あらゆる土地が対象となります。建物も住宅だけでなく、工場や倉庫、店舗なども対象となります。
償却資産とは、減価償却によって会計上の処理を行う資産のことです。ここで減価償却とは、資産の購入費を一度に全額経費にするのではなく、何年かに分けて少しずつ経費にすることです。
償却資産の具体例を挙げると、工場や店舗などの建物、机やパソコンなどの備品、特許やソフトウェアなどの無形資産などがあります。固定資産税はこれらの償却資産全てにかかるのではなく、無形資産などは対象外となります。
また、固定資産税の対象となる償却資産は事業用のみで、個人で持っている物品などは原則として対象になりません。
税率は原則1.4%
固定資産税の税率は原則1.4%です。ただし、各自治体が条例で違う税率を設定することもできます。例えば、米子市・鳥取市などは1.5%、秋田市・青森市などは1.6%となっています。
課税標準額が低い場合は課税されない
固定資産税は資産価値全体に対してかかるのではなく、減額措置などの調整を加えた「課税標準額」と呼ばれる金額に対して税率を掛けます。課税標準額は資産価値の額に比較的近いこともありますし、数分の一程度になることもあります。
地方税法によると、課税標準額が一定額（「免税点」と呼ばれる）以下になる場合は、原則として固定資産税を課税できないと定められています。具体的には、土地・家屋・償却資産の課税標準額が、それぞれ30万円・20万円・150万円未満なら、固定資産税は原則課税されません。
ただし、各自治体が条例で定めることで、免税点未満でも課税できます。
納付時期と回数
固定資産税の納付時期と回数は、6月・9月・12月・翌年2月の4回のことが多いですが、自治体によって違うこともあります。また、納付の対象となるのは、1月1日時点で資産を保有していた者です。
年の途中で固定資産を売買した場合、1月1日時点で保有していた前保有者が、その年の固定資産税の支払義務を負います。ただし実際は、前保有者と現所有者との間の取り決めによって、それぞれが保有していた日数で按分して払うことが多いです。
償却資産は申告が必要
土地・建物の固定資産税額は、自治体が計算して納付書を送ってくれるので、自分で計算して申告する必要はありません。一方、償却資産は自分で申告する必要があります。
都市計画税がかかる場合もある
土地・建物に対しては、固定資産税以外に「都市計画税」という税金がかかることがあります。都市計画税とは、都市計画事業や土地区画整理事業を行っている自治体が、対象エリア内に土地・建物を持つ者に課する税金です。
都市計画税の税率は、各自治体が0.3%以下で設定します。課税標準額に対して税率を掛ける点は固定資産税と同じです。
都市計画税は減税措置などの制度が固定資産税とは違うため、トータルの税率が単純に1.4%+0.3%=1.7%となるとは限らないのが注意点です。
固定資産税の計算方法
固定資産税は、固定資産税評価額から課税標準額を求めてそれに税率を掛け、さらに軽減措置による減税を適用することで算出できます。
- 固定資産税額=課税標準額×固定資産税率×軽減措置による減税割合
ここでは、固定資産税の計算方法の流れを解説します。
1.固定資産税評価額を確認する
固定資産税を自分で計算するためには、まず「固定資産税評価額」を確認する必要があります。
固定資産税評価額とは
固定資産税評価額とは、固定資産税などを算出する目的で使用される、固定資産の評価額のことです。固定資産税評価額は、土地の売買価格を算出する基準となる「公示価格」や、実際に売買された金額である「実勢価格」とは別物です。
固定資産税評価額は、一般には公示価格の70%程度となります。土地と建物でそれぞれ別の算出方法があり、3年ごとに評価額を見直す「評価替え」が行われます。
実際に税率を掛ける対象である課税標準額は、固定資産税評価額を元に算出されます。課税標準額は固定資産税評価額と同価格になることもありますし、課税標準の特例によって減額されることもあります。
また、償却資産は土地・建物と違い固定資産税評価額というものはなく、取得価額をベースに評価額を個別に算出します。
固定資産税評価額の確認方法
固定資産税評価額の算出方法は非常に複雑なので、自分で計算するのは困難です。よって、自治体が算出した固定資産税評価額を確認するのが実際的な方法となります。
固定資産税評価額は、自治体から送られてくる納税通知書を見れば確認できます。また、役所で課税証明書や固定資産評価証明書を入手する、固定資産課税台帳を閲覧するといった方法でも確認できます。
書類を入手するのが面倒な場合は、不動産会社やモデルハウスの担当者、中古住宅の前所有者などに聞いて確認することもできます。
2.課税標準額を求める
固定資産税評価額から、以下の3つの要素を加味して課税標準額を求めます。
- 住宅用地の課税標準の特例
- 償却資産の課税標準の特例
- 土地の負担調整
住宅用地の課税標準の特例
住宅用の土地は、特例により課税標準額が減額されます。減額の割合は以下のとおりです。
| 固定資産税 | 都市計画税 | |
|---|---|---|
| 200平方メートル以下の部分 | 6分の1 | 3分の1 |
| 200平方メートルを超える部分 | 3分の1 | 3分の2 |
例えば、固定資産税評価額が600万円の住宅用地（200平方メートル以下）の場合、固定資産税の課税標準額は600万円÷6=100万円、都市計画税の課税標準額は600万円÷3=200万円となります。
200平方メートルを超える場合は、200平方メートルの部分とそれを超える部分に分けて、それぞれの減額割合を適用します。例えば、300平方メートルの土地の場合、そのうちの200平方メートルが6分の1、残りの100平方メートルが3分の1となります。
償却資産の課税標準の特例
償却資産にも課税標準の特例があり、特定の資産は課税標準額が減額されます。対象となる資産は、保育事業に関するものや、再生可能エネルギーに関するものなどです。減額割合は一般に2分の1から3分の2程度で、自治体によって割合が異なります。
土地の負担調整
固定資産税評価額が急激に上昇した時、課税標準額の上昇をゆるやかにして税負担を抑える措置をとることがあり、これを負担調整といいます。また、地域間の税負担の格差を是正する際にも、負担調整が行われることがあります。
3.課税標準額に税率を掛ける
課税標準額を求めたら、それに税率を掛けて税額を求めます。例えば、固定資産税の課税標準額が1,000万円で税率が1.4%なら、1,000万円×0.014=14万円が固定資産税の額となります。
都市計画税も同様に、都市計画税の課税標準額に税率を掛けます。例えば、課税標準額が1,000万円で税率が0.3%なら、1,000万円×0.003=3万円が都市計画税の額となります。
課税標準の特例が固定資産税と都市計画税で違うため、固定資産税の課税標準額と都市計画税の課税標準額が同じとは限らないのが注意点です。
4.軽減措置による税金の減額を計算する
新築住宅と償却資産、およびリフォームを行った住宅は、固定資産税の軽減措置を適用できる場合があります。この減額分を計算して最終的な固定資産税額が求まります。
新築住宅・新築マンションの軽減措置
新築住宅・新築マンションは、下の表に示す減額措置を適用できます。ただし、減額できるのは固定資産税のみで、都市計画税は減額されません。
| 建物の種類 | 減額割合（固定資産税のみ） | 減額期間 |
|---|---|---|
| 一般の住宅 | 2分の1 | 3年間（長期優良住宅は5年） |
| マンション（3階建て以上で耐火構造の住宅） | 2分の1 | 5年間（長期優良住宅は7年） |
減額を適用できるのは以下の場合のみです。
- 2024年3月31日までに新築された住宅
- 居住部分の床面積120平方メートルまで（120平方メートルを超える場合は120平方メートル分だけ適用できる）
ここで長期優良住宅とは、設備や構造、災害対策などの面において国が定める基準を満たす住宅のことです。長期優良住宅は減額期間が長くなります。
償却資産の減免措置
各自治体が条例で、特定の償却資産の減免措置を定めていることがあります。例えば東京都の場合、災害による損害を受けた資産、幼稚園・保育園、公衆浴場などに対して減免措置を設けています。
リフォームによる軽減措置
住宅のリフォームを行った時、翌年の固定資産税を減額できることがあります。対象となるリフォームは以下のとおりです。
| リフォームの種類 | 固定資産税の減額割合 |
|---|---|
| 耐震 | 2分の1 |
| バリアフリー | 3分の1 |
| 省エネ | 3分の1 |
| 長期優良住宅に認定されたリフォーム | 3分の2 |
ただし、2024年3月31日までに完了したリフォームのみが対象となります。また、軽減措置を受けるには、リフォーム完了後3ヶ月以内に自治体に申請しなければなりません。
固定資産税評価額の決まり方
固定資産税評価額の計算方法は非常に複雑なため、不動産鑑定士などの専門家でないと詳細を理解するのは困難です。しかし、大まかな流れは専門家でなくても把握できます。
ここでは、固定資産税評価額の決まり方について、一般の方向けに概要を解説します。
住宅（再建築価格方式）
住宅の固定資産税評価額は、「再建築価格方式」という方法で算出されます。再建築価格方式とは、評価額を算出したい住宅と同じような住宅を新たに建てるとしたら、どれくらいの建設費がかかるかという観点で評価額を見積もる方法です。
例えば、鉄筋住宅は木造住宅より高くするなどして建築費を見積もり、中古住宅の場合は古くなった分を割引する（経年減価補正）などして評価額を求めます。
住宅用地（路線価方式・標準宅地比準方式）
住宅用地の固定資産税評価額は、「路線価方式」または「標準宅地比準方式」という方法で算出されます。
路線価方式
路線価方式とは、「路線価」という国が算出した土地の価額をもとにして、住宅用地の評価額を求める方法です。ここで路線価とは、道路に面した場所にある土地の価額を、さまざまな要素を総合的に評価して算出したものです。国税庁のサイトで、各地域の路線価を見ることができます。
評価額を求めたい住宅用地に接している道路の路線価をベースに、土地の広さや奥行き、形のいびつさなどを加味して補正を加えて評価額を求めます。
標準宅地比準方式
村落などでは路線価が設定されていないことがあるため、路線価方式の代わりに「標準宅地比準方式」という方法を用いることがあります。
標準宅地比準方式とは、おおむね地価が近いと思われるエリアをグループ分けして評価額を求める方法です。まず各エリアから標準的な宅地を選んでそこの評価額を求め、他の宅地は標準宅地の評価額をベースに、補正を加えて評価額を見積もります。
償却資産
償却資産には固定資産税評価額というものはなく、取得価額をもとに使用年数に応じた割引をして評価額を算出します。
何パーセント割引するかは、「減価残存率表」という表に従います。減価残存率表には、償却資産の耐用年数に応じて、一年につき何パーセント割引するかを示す「減価残存率」が記載されています。この減価残存率を使用年数分（初年度のみ半年分）掛ければ、償却資産の評価額が求まります。
償却資産ごとの耐用年数は省令で定められており、自治体などが公開している「耐用年数表」を見れば確認できます。
固定資産税の計算の具体例
ここでは、計算のイメージをつかむために、新築住宅・中古住宅・償却資産について具体的な計算例を紹介します。
新築住宅の例
新築住宅の計算例として、以下のケースを考えましょう。
- 土地の固定資産税評価額：3,000万円
- 建物の固定資産税評価額：2,000万円
- 固定資産税率：1.4%
- 都市計画税：対象外
- 新築住宅の軽減措置の条件を満たす
- 敷地面積：200平方メートル以下
この条件の場合、まず土地の課税標準額は、住宅用地の課税標準の特例による6分の1の減額を適用して、
- 土地の課税標準額=3,000万円÷6=500万円
となります。これに固定資産税率の1.4%を掛けて、土地の固定資産税額は
- 土地の固定資産税額=500万円×0.014=70,000円
となります。
次に、建物の固定資産税額を求めます。建物は土地と違い課税標準の特例がないので、固定資産税評価額がそのまま課税標準額になります。課税標準額の2,000万円に固定資産税率の1.4%を掛けると
- 2,000万円×0.014=280,000円
となります。新築住宅は固定資産税が2分の1になる軽減措置を適用できるので、最終的な税額は、
- 建物の固定資産税額=280,000円÷2=140,000円
となります。最後に、土地の固定資産税額と建物の固定資産税額を足して、最終的な固定資産税額は
- 固定資産税額=70,000円+140,000円=210,000円
となります。
中古住宅の例
中古住宅の計算例として、以下の住宅の場合を考えましょう。前節の計算例の新築住宅が年月が経って中古となり、経年減価補正で建物の固定資産税評価額が2,000万円から1,000万円に下がったケースを想定します。
- 土地の固定資産税評価額：3,000万円
- 建物の固定資産税評価額：1,000万円
- 固定資産税率：1.4%
- 都市計画税：対象外
- 新築住宅の軽減措置：対象外
- 敷地面積：200平方メートル以下
まず、土地の固定資産税額は前節の新築住宅の場合と条件が同じなので、同様に70,000円となります。
次に、建物の固定資産税額を求めます。新築住宅の時と同様、建物の課税標準額は固定資産税評価額と同額の1,000万円となります。これに固定資産税率の1.4%を掛けると、
- 1,000万円×0.014=140,000円
となります。中古住宅は新築住宅の軽減措置がないので、この額がそのまま建物の固定資産税額となります。よって、最終的な固定資産税額は、土地の固定資産税額と建物の固定資産税額を足して
- 固定資産税額=70,000円+140,000円=210,000円
となります。
新築の場合と比べると、経年減価補正で建物の固定資産税評価額が半額になりましたが、代わりに新築住宅の軽減措置がなくなったので、両者が相殺されて最終的な固定資産税額は同じになったということになります。
一般に、住宅の固定資産税額は、新築後の数年間は軽減措置のため安くなり、軽減措置が終わった翌年から税額が高くなります。そして、その後は経年減価補正により建物の価値が徐々に下がり、税額も徐々に安くなっていく流れになります。ただし、実際は土地の評価額の変動があるので、税額の推移はもう少し複雑になります。
償却資産の例
償却資産の固定資産税の計算例として、以下の場合を考えてみましょう。
- 取得価額：100万円
- 減価残存率：0.142（耐用年数15年の場合に該当）
- 固定資産税率：1.4%
- 課税標準の特例と減免措置：適用外
まず、購入した翌年の固定資産税額を計算してみましょう。購入した翌年は、例外として減価残存率が半分の0.071になります。取得価額に減価残存率を掛けると
- 1,000,000円×0.071=71,000円
となり、これが一年経って価値が下がったとみなされる金額になります。よって、評価額は取得価額からこの金額を引いて、
- 評価額=1,000,000円-71,000円=929,000円
となります。課税標準の特例は適用外なので、この評価額がそのまま課税標準額となります。この課税標準額に固定資産税率の1.4%を掛けると、固定資産税額は
- 固定資産税額=929,000円×0.014=13,006円→13,000円（端数は切り捨て）
となります。
2年目の固定資産税額も、同様に計算すれば求めることができます。ただし、取得価額の代わりに前年の評価額929,000円を用い、減価残存率は半分にせず0.142をそのまま使用します。3年目以降も手順は同じです。
固定資産税の納付方法
固定資産税の納付は、現金払いだけでなく、口座振替やクレジットカード、スマホ決済アプリでも可能です。それぞれ一長一短ありますので、自分にとって一番便利な方法で納付するとよいでしょう。
現金払い
最も一般的な納付方法は、送られてきた納付書を金融機関などに持って行って現金で支払う方法です。銀行・郵便局・自治体の窓口やコンビニで支払いができます。
現金払いは金融機関まで行く手間がかかりますが、余計な手数料がかからず領収書がすぐに手に入るので便利です。ただし、コンビニでの現金払いは、納付書1枚につき30万円までしか対応していないので注意しましょう。
また、多くの自治体ではペイジーに対応しているので、ATMで支払うこともできます。ペイジーに対応しているかは、納付書にペイジーのマークがついているかどうかで確認できます。
口座振替・クレジットカード払い
固定資産税は口座振替やクレジットカードでも支払いできます。口座振替は金融機関に申込みする手間がかかりますが、一度申込めばその後は自動で引き落とされるので便利です。
一方、クレジットカードは支払いの度に納付番号などを入力するシステムの自治体が多く、決済手数料がかかるデメリットもあります。また、納付書1枚につき100万円までなど、支払額に制限がある自治体も多いです。
クレジットカード払いは口座振替に比べて不便な部分もありますが、ポイントやマイルがたまるのはメリットだといえます。
スマホ決済アプリでの納付
スマホ決済アプリでの納付に対応している自治体なら、PayPayなどで支払うこともできます。納付書のバーコードをアプリで読み込めば、簡単に固定資産税を納付できて便利です。
スマホ決済アプリは便利ですが、納付書に領収印が押されないので、うっかり二重払いしてしまわないように注意しましょう。また、納付額の上限は、納付書1枚につき30万円までの自治体が多いです。
固定資産税は再審査を申し出ることができる
請求された固定資産税額がおかしいと感じる場合は、3ヶ月以内に申し出れば再審査をしてもらえます。
総務省の調査で、約97%の自治体が固定資産税の計算間違いをしたことがあるという結果が出ています。つまり、自治体から間違った額を請求されるのは誰にでも起こりうることであり、金額が合っているか注意しておくことが大切になります。
先の調査によると、評価額の修正といった専門的な部分でのミスだけでなく、新築やリフォームの減額措置の適用忘れといった、単純なミスもかなり起こっているという結果が出ています。減額措置の適用忘れは税額が大幅に跳ね上がることになるので、注意して確認しておくようにしましょう。
評価額などの間違いについては、専門的知識がない人が気づくのは難しいこともあります。しかし、もし「税額がおかしい気がする」と感じるなら、「縦覧台帳」というものを確認する方法もあります。
縦覧台帳とは、自治体内の住宅の評価額の一覧が記載されている帳簿のことです。縦覧台帳を見ることで、他の住宅に比べて自宅の評価額が高すぎないかを確認できます。
縦覧台帳の閲覧が可能なのは、一般に4月1日から固定資産税の第1期納付日までです。
まとめ
固定資産税の計算方法は複雑な部分もありますが、ある程度自分で計算することは可能です。計算の仕組みを知っておくと、新築や買い替えなどの際の判断材料としても役立ちます。
また、固定資産税は自治体の計算間違いが起こることもあるので、過払いを防ぐためにも計算の仕組みを知っておくことは重要です。不動産や償却資産を購入する際は、固定資産税をある程度自分で計算できるようにしておきましょう。